杨清礼律师

慎购“小产权房”，已购者利益可能受保护

慎购“小产权房”，已购者利益可能受保护

　　人民网10月23日报道 这几天,农村经济改革一直是媒体的焦点。针对大家关心的土地承包经营权、小产权房等问题,中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文昨天在国务院新闻办公室的新闻发布会上给出了回答。

　　陈锡文说,1984年,我国规定农民的土地承包经营权是15年,1993年后是30年,党的十七届三中全会通过的《**中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确,现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。陈锡文说：“我理解,长久不变的概念就是要超越这个30年。”

　　对于如何保护农民的承包经营权,中央也做了明确规定。中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文说：“我想最主要是两个方面,一个是在法律规定的承包合同期限内,不能随便地调整和收回,第二个是当农民流转土地地时候,必须是他自己真实意愿的表达,不能被别人强制。”

　　关于农民贷款抵押问题,陈锡文表示,中央提出扩大农村有效担保物的范围,但是有两点除外。陈锡文说，这个范围首先不包括,土地承包经营权,其次不包括宅基地和农民的房产。

　　对于民众普遍关心的农村小产权房问题,陈锡文明确表示,小产权房违法,绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了小产权房的消费着,国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。

　　陈锡文说，很多消费者购买的时候,他不可能对国家的法律有这么多的了解,因此糊里糊涂就买了,觉得便宜就买了,对这些人的合法利益,政府是要给予保护的。全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米.近年来，小产权房在全国范围迅猛发展，据国土部门不完全的统计，截止2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米，其中有很大比例是农民在宅基地建房然后出售。

　　尽管国家有关部门多次出台文件，禁止城市居民到农村购买宅基地和建于其上的民房。但小产权房仍然游走在法律的边缘，在全国范围蓬勃发展。

　　近年来，农村土地大幅度增值，农民纷纷反悔，起诉要求合同无效，收回房屋。由于法律存在漏洞，小产权房纠纷成为全国性的司法难题。

　　2004年， 北京市高级人民法院曾经发布《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》，规定农村私有房屋买卖合同应以认定无效为原则，以认定有效为例外。同时，要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失;其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。

　　据《中国青年报》的报道，此前，北京市海淀法院山后法庭相继审结了四起同类案件中，亦根据房屋的升值程度，确定涉案房屋的重置成新价和区位补偿价。其中一宗案件中，农民须赔偿买受人45万元之多。

　　由此，在小产权房的纠纷中，尽管农民可收回房屋，但是高额的赔偿金在一定程度上会让得不到利益的农民遇难而退。