杨清礼律师

单位团购房的购买权是否可以转让及其法律属性

单位团购房的购买权是否可以转让及其法律属性

　　—一起房屋购买权转让合同纠纷案的成功代理.杨清礼律师本案中我作为原告的代理律师接受原告一方(买受方)委托，最后成功代理维护了当事人的合法权益。

　　法院判决原被告双方签订的《内部认购房指标转让合同》有效并继续履行。

　　一、案情简介：2008年8月6日，原、被告双方自愿友好协商达成转让协议，被告将单位组织集体购买的位于昆明市xxx住宅小区(参考建筑面积228㎡)的房屋购买权转让给原告方，并签订《内部认购房指标转让合同》。另，因被告单位规定：“意向购房不得转让，户名不得更改”，故原告同意用产权过户的形式取得房屋产权证及土地使用证，因该产权过户产生的费用由原告承担。在房屋取得房屋产权证及土地使用证5年后，被告必须无条件协助原告办理购房及产权过户手续。合同签订生效当日原告即依据合同支付被告转让费38000元，同时交给被告意向定金40000元。之后，原告又于根据被告的通知和要求向被告的工资账户存入现金人民币120000元的购房预付款。此后，因昆明市房价猛然走高，双方所转让的购房指标急剧升值，最终被告毁约，要求原告增加转让费，并怠于配合原告办理相关手续。原告找被告多次协商无果，只好起诉人民法院请求依法判决确认原告和被告所签订的《内部认购房指标转让合同》合法有效，并判令被告继续履行合同。本案起诉后，被告一方答辩称：1、原告违约在先，没有按照协议约定支付预付款，被告无奈只好自行组织款项支付。2、双方签订合同是无效的合同，从该协议内容看是被告向原告转让购买商品房的权利义务，应征得合同相对方房地产公司的同意，没有征得房地产公司同意是无效的。单位福利房是禁止转让的，原告不是单位职工，该协议是无效协议。3、原告与被告签订购房合同涉及被告配偶的利益，房屋认购权属于共同财产权益并未征得共有人的同意，被告私自处理共同财产是无效协议。4、协议已经解除，后因经济上的原因被告又与第三人***签订协议，已经取代了之前的协议，原来的协议已经不能再履行。第三人***在签订协议后，被告愿意与第三人继续履行协议。最后，经过一审人民法院开庭审理，判决支持了原告一方的全部诉讼请求，我代理的原告一方完全胜诉。经过努力维护了自己当事人的合法权益。

　　二、本案的几点法律思考 1、房屋购买权是否属于夫妻共同财产?本案中，被告一方答辩称“原告与被告签订购房合同涉及被告丈夫的利益，房屋认购权属于共同财产权益并未征得丈夫的同意，被告私自处理共同财产是无效协议。”对此本律师认为，根据《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条，夫或妻一方对于夫妻共同财产有平等的处分权，由于夫妻之间的特殊身份关系，夫或妻一方对夫妻共同财产的处分行为。对于相对人来说，不论从主观还是从客观上均无法知道该处分行为是否只是个人的意思表示，对此被告负有证明原告在明知其他权利人不同意被告出卖诉争房屋指标的情况下仍与被告签订协议的举证责任。本案中，被告未能完成举证责任，故此法院判决被告一方承担举证不能的不利后果。另据《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条：“下列房地产，不得转让：(四)、共有房地产，未经其他共有人书面同意的;”该条款中所讲的“房地产”是指实际建成并已取得房屋所有权证书的房屋在转让时，必须征得其他共有人的同意。原、被告双方签订的《内部认购房指标转让合同》属于“房屋购买权”的转让，所涉及的房屋是尚待实际购买和建设的房屋，属于非书面物权的期待权，不属于《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第(四)项规定的情形，房屋购买权并不属于夫妻的共同财产范畴，故被告一方认为被告没有征得其配偶同意，该协议无效的辩驳意见不能成立。2、单位内部关于“意向购房不得转让，户名不得更改”的约束力有多强?本案中，被告一方答辩称“单位的购房指标与其个人身份密切相关，其中结合了其本人的职称等要件打分排位。根据相关规定，不允许在未达到转让条件的情况下进行转让。因此，两人的转让协议应认定无效。”对于上述答辩，本律师认为虽然被告单位在相关的内部文件中约定“意向购房不得转让，户名不得更改”，但这只是针对单位内部的约定，对外没有约束力，违反单位内部规定的责任也只能够由单位内部自己解决。依据《合同法》第五十二条关于合同无效的规定，合同只有在“违反法律、行政法规的强制性规定”时才无效，单位内部发文不能约束到单位以外的人。最终法院认可了本律师的意见，认为原被告签订的合同属于真实的意思表示，对于单位内部的购房指标是否可以转让法律没有强制性规定，故应当认定当事人所签的转让协议有效。3、情事变更与商业风险的区别本案中，原被告双方在签订《内部认购房指标转让合同》之后，因昆明市房价猛然走高，双方所转让的购房指标急剧升值，最终导致被告一方毁约。那么被告一方可否认为昆明市房价猛然走高，购房指标急剧升值属于情事变更。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”来要求变更合同或者解除合同呢?现在通过本案来分析一下情事变更和商业风险的区别。情势变更不同于商业风险。1)商业风险属于从事商业活动所固有的风险，作为合同成立基础的客观情况的变化未达到异常的程度，一般的市场供求变化、价格涨落等属此类;而情势变更则是作为合同成立基础的环境发生了异常变动。2)对商业风险，法律推定当事人有所预见，能预见;对情势变更，当事人未预见，不能预见。3)商业风险带给当事人的损失，从法律的观点看可归责于当事人;而情势变更则不可归责于当事人。本案中，原告一方在订立《内部认购房指标转让合同》之时就应当负有对房屋价格涨落的预测义务，并且能够预见，当事人不能预见导致对自己一方的不利应当归责于自己。房屋价格涨落属于正常的市场情况变化，并未达到异常程度，理应属于商业风险，被告对此产生的不利情况应当承担责任。同理，如果原告在购房后房屋价格陡然下跌，那么对此产生的不利也应当由原告一方承担。本案中房屋价格涨落属于正常的商业风险。